北京市物業管理條例草案一審，這些重點值得關注

原標題：成立物業管理委員會、物業費適時調整、開發商承擔前期物業服務責任……

北京市物業管理條例草案一審，這些重點值得關注

今天上午，《北京市物業管理條例（草案）》提請市十五屆人大常委會第十六次會議審議。市司法局局長李富瑩受市政府委托作說明。

條例草案提出，物業費由業主和物業管理人協商確定，由建設單位承擔前期物業服務責任。對于業委會“成立難”的小區，首次提出建立物業管理委員會制度。同時，還對專項維修資金的使用、管理和監督，新舊物業的交接、小區停車位的管理等作出相關規定。

審議現場。

關鍵詞：前期物業

前期物業服務合同期限最長2年

交房之前，開發商和物業公司已經簽訂前期物業合同，業主由于不能參與其中，對合同里的“霸王條款”，往往只能被動接受。由此導致的“物業公司隨意漲價”“捆綁水電氣暖費，多收手續費”“新物業進駐，老物業賴著不走”等常常成為矛盾焦點。

前期物業公司究竟能服務多久？條例草案提出，前期物業服務合同期限最長不超過2年，具體期限在前期物業服務合同中約定。期限屆滿前3個月，由業主共同決定是否繼續使用前期物業管理人。期限屆滿，業主未就是否繼續使用做出決定的，在業主共同決定重新選聘物業管理人、簽訂新的物業服務合同并生效之前，前期物業管理人繼續提供服務。

老物業“賴著不走”每日罰1萬元

條例草案對“賴著不走”的老物業套上了“緊箍咒”。提出，業主共同決定解聘物業管理人的，應當自接到通知之日起30日內履行交接義務，并撤出物業管理區域。原物業管理人不得以業主欠交物業服務費用、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓、干擾、妨礙新的物業管理人進場服務。交接期間仍由原物業管理人維持正常物業秩序。同時，新物業管理人不得強行接管物業。

對拒不移交有關資料或者財務的，處1萬元以上10萬元以下罰款；拒不退出物業管理區域的，自規定時間屆滿次日起處每日1萬元的罰款。

應急物業服務期限不超6個月

為了應對舊物業已經撤出，新物業還沒走馬上任的情況，很多小區引入了應急物業。然而，卻帶來了“請的來，送不走”的新困境。作為應急措施的應急物業服務，服務什么？服務多久？超期“服役”又該怎么辦？

條例草案明確，物業管理區域突發失管狀態時，街道辦事處、鄉鎮政府應當組織有關單位確定應急物業管理人，提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業主基本生活服務事項的應急服務，并公示服務內容、服務期限、服務費用等相關內容。應急物業服務期限不超過6個月，費用由全體業主承擔。

關鍵詞：物業服務費

實行市場調節價并適時調整

小區物業費收多少，誰說了算？條例草案明確，物業服務收費實行市場調節價，由業主和物業管理人進行協商，并適時調整。同時，要求市住房和城鄉建設行政主管部門發布物業服務項目清單，明確服務標準和內容，行業協會發布物業服務項目成本信息和計價規則，供協商物業服務費時參考。這意味著物業服務企業和業主擁有了相對自由的議價空間，服務品質將成為物業費高低的決定因素。

對拒不交納物業費的業主，物業管理人可以向人民法院起訴。業主拒不執行人民法院生效法律文書的，可依法對業主作出限制消費令、納入失信被執行人名單。

開發商承擔前期物業服務責任

購買新房時，物業費究竟從何時計算？條例草案對前期物業服務費繳納期限進行了進一步明確，即前期物業服務合同生效之日至承接查驗協議生效之日的當月發生的物業服務費用，由建設單位承擔。承接查驗協議生效之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用，由業主按照房屋買賣合同的約定承擔；合同未約定的，由建設單位承擔。

關鍵詞：物業專項維修資金

不足30%時應及時補足

住宅的專項維修資金是房屋的“醫保金”和“養老金”，對維護小區的存續至關重要。這筆錢誰來掏？怎么用？又該如何監管？條例草案明確，專項維修資金屬于業主共有，應當專項用于物業共有共用區域、部位或者設施設備保修期滿后的維修、更新、改造，不得挪作他用。

對于專項維修資金的續籌標準，條例草案提出，當專項維修資金余額不足30%時，應當 及時補足。同時，50%以上的公共收益金額應當優先用于補充專項維修資金，剩余部分的使用由業主共同決定。轉移或者抵押不動產時，應當提供已足額交納專項維修資金的相關憑證。

自管專項維修金需每季度公布賬目

資金監管方面，條例草案明確，沒有業主委員會的，專項維修資金由物業所在地區住房城鄉建設或者房屋行政主管部門代管，存入銀行專用賬戶。有業委會的小區，業主大會既可以自行管理，也可以委托相關行政主管部門代管。業主大會決定自行管理的，應當以自己名義設立專用賬戶，每季度公布一次自行管理賬目。

焦點關注

焦點1：黨建引領——將物業管理納入社區治理

條例草案明確，本市構建黨建引領社區治理框架下的物業管理體系，將物業管理納入社區治理，推動在物業服務企業、業主委員會、物業管理委員會中建立黨組織，發揮黨建引領作用。社區黨組織有權推薦業委會候選人，引導和支持業主中的黨員積極參選業委會委員,通過法定程序擔任業委會委員。

焦點2：業主大會——“單5%”即可申請成立業主大會

李富瑩介紹，鑒于實踐中存在的小區“自治失靈”問題，條例草案立足于為業主大會的成立、籌備及日常運行提供制度性保障，調整了申請成立業主大會的條件。

降低門檻，是解決業主大會成立難的有效途徑。條例草案規定，業主大會由物業管理區域內全體業主組成，代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益。一個物業管理區域內，交付面積過半下，5%以上的業主、專有部分占建筑物總面積5%以上的業主或者建設單位，均可以申請成立業主大會。

業主大會采取會議方式，可以確定或者調整物業服務方式、服務內容、服務標準和服務價格；選聘、解聘物業管理人或者不再接受事實服務；籌集、管理和使用專項維修資金；申請改建、重建建筑物及其附屬設施；決定物業共用部分的經營方式，管理、使用物業共用部分經營收益等共有資金等。首次業主大會應當審議通過管理規約、議事規則，并選舉產生業主委員會委員和候補委員。

焦點3：業主委員會——欠繳專項維修資金不可當業委會委員

有了業主大會后，下一步就是成立業委會。李富瑩介紹，針對業委會運行中存在的權力邊界不清晰、權責不對等、運行不規范、行政監管空白、違法成本較低等問題，條例草案從把好人選關、增加備案制度、明確職責、增加禁止性規定等方面進行了規范。

什么人可以成為業委會委員？條例草案提出，被列為失信被執行人的業主，以及未按時足額交納物業服務費，或者存在欠繳專項維修資金及其它需要業主共同分擔費用的業主，不可以擔任業主委員會委員。業委會委員實行任期制，每屆任期不超過5年。

此外，業委會應當自選舉產生之日起30日內，持管理規約、委員和候補委員名單、業主大會議事規則等材料向所在地的街道辦事處、鄉鎮政府申請備案。

焦點4：業委會成立難？——首次提出建立物業管理委員會制度

確實無法成立業主大會的小區該怎么辦？針對此類情況，條例草案創設物業管理委員會，賦予其組織業主共同決定物業管理事項的職能，為更廣泛地實施物業服務提供制度基礎，避免因居民自治管理意識不足、業主大會和業委會制度運行不暢造成的所有權行使不充分問題。

條例草案提出，有下列情形之一的，街道辦事處、鄉鎮政府負責組建物業管理委員會：不具備成立業主大會條件的；具備條件但因各種原因未成立業主大會的；業主大會成立后，未能選舉產生業主委員會的；需要重新選舉業主委員會，經物業所在地街道辦事處、鄉鎮政府組織、指導后仍不能選舉產生業主委員會的。

條例草案規定，業主代表應不少于物管會成員人數的二分之一。在議事制度上，物管會會議應當有半數以上委員且半數以上業主代表委員參加。會議結束后3日內，應將會議情況以及確定事項在物業管理區域內公示10個工作日。

焦點5：誰來監督 —— 街道、鄉鎮指導監督業主大會、物管會

條例草案提出，街道辦事處、鄉鎮政府組織、協調、指導本轄區內業主大會成立和業主委員會選舉換屆、物業管理委員會組建，指導、監督其依法履行職責，并有權撤銷其做出的違反法律法規和規章的決定。同時，對物業服務實施監督管理。

居（村）民委員會則具體負責組織、推動業主大會成立、業委會選舉產生、物業管理委員會的組建和日常工作。

焦點6 :小區停車位——優先滿足業主

對于備受關注的小區停車位管理，條例草案也對其進行了明確規范。提出，物業管理區域內規劃用于停放車輛的車位、車庫，應當首先滿足業主的需要。用于出售的，不得出售給本物業管理區域業主以外的其他人。不出售或尚未售出的，應當提供給本物業管理區域業主使用。滿足業主需要后仍有空余的，可以臨時按月出租給物業管理區域外的其他人。

如違反規定，將車位、車庫提供給業主以外的其他人，將被責令限期改正，有違法出租所得的，責令退還，按每個違法出租車位處5000元以上1萬元以下罰款；拒不改的，按每個違法出租車位處每月2000元罰款。

焦點7：垃圾分類——物業未履行管理責任將被罰款

值得注意的是，條例草案還規定，業主應按照規定分類投放生活垃圾，物業管理人是生活垃圾分類的管理責任人，指導、監督業主和物業使用人進行生活垃圾分類。對未履行責任的物業管理人，可依照生活垃圾管理法律法規責令改正，處3000元以上3萬元以下罰款。